В ГК РФ не предусмотрена четкая система, позволяющая обеспечить выполнение подрядчиком своих обязательств и гарантировать качество строительных, монтажных или иных работ. Чтобы достичь этой цели, применяют гарантийное удержание в строительстве. Эту процедуру нужно подробно и правильно прописать в договоре подряда, чтобы избежать проблем, возникающих после сдачи объекта.
Что такое гарантийное удержание в строительстве и зачем оно применяется
Гарантийным удержанием называют часть договора подряда, согласно которой заказчик удерживает часть оплаты за выполненные работы. Когда объект завершен, эта сумма будет возвращена подрядчику, если к качеству работ нет претензий. Если же имеются недочеты, они могут быть устранены за счет удержанных средств. В этом случае возврат гарантийного удержания не производится или производится частично.
Заказчик может потребовать от подрядчика бесплатного исправления недоделок и огрехов или уменьшения расценок с учетом низкого качества работ. Если же претензий к объекту нет, гарантийное удержание возвращается подрядчику полностью. Этот механизм позволяет защитить интересы застройщика, побуждает исполнителя качественно выполнять строительные работы на каждом этапе.
Как составить договор с гарантийным удержанием
Инициатором включения в договор подряда условия о гарантийном удержании обычно выступает заказчик. Сумму чаще всего рассчитывают в процентном отношении, она составляет 5-15% общей стоимости контракта. Реже указывают фиксированную сумму гарантийного удержания.
Утвержденной законом формы договора подряда, в котором отражено требование этого типа, пока не существует. Но у заказчика и подрядчика есть право включать в договор меры, связанные с обеспечением выполнения обязательств сторон. Здесь подразумевается банковская гарантия, удержание имущества и другие способы, к которым относится гарантийное удержание.
Если возникает спорная ситуация, участники договора обращаются в суд. Решение во многом зависит от того, насколько точно прописаны все условия. В документе должны быть четко сформулированы следующие позиции:
- начало и конец сроков действия гарантийного удержания;
- сумма в процентах или фиксированная;
- уровень качества работ;
- условия сдачи объекта, ввода в эксплуатацию, подписания акта приемки;
- порядок устранения выявленных недочетов, поломок, огрехов;
- конкретная дата или период, во время которого удержанные суммы должны быть возвращены;
- условия возврата гарантийной суммы, ее использования заказчиком для устранения недостатков и т.п.
На практике гарантийное удержание отчисляется при каждом случае оплаты услуг подрядчика. В договоре следует указать счет, на котором будут хранить удержанные средства. Обычно заказчик открывает для этих целей отдельный расчетный или депозитный счет.
У заказчика нет права использовать удержанные средства по своему желанию, их расходование должно быть целевым. Цели и порядок расходования соответствующих сумм также прописывают в договоре. Нельзя погашать задолженность перед подрядчиком по текущим платежам с этого специального счета. Рекомендуется заранее обсудить и зафиксировать документально ответственность за нецелевое применение гарантийных средств.
Заказчик может настоять на предоставлении возможности производить зачет удержанных средств, чтобы возместить штрафы и другие расходы, связанные с некачественным выполнением работ. Указывают даты, временные рамки или обстоятельства, когда у заказчика появляется такая возможность. Например:
- если подрядчик официально отказался устранять недочеты;
- представитель подрядчика отсутствует при составлении дефектного акта;
- исполнитель признан банкротом или прекратил деятельность и т.п.
В договоре также рекомендуется указать, что расходы, связанные с устранением недочетов, должны быть обоснованы и документально подтверждены.
Когда гарантийное удержание возвращается подрядчику?
Это происходит, если качество работ признано удовлетворительным стороной, которая принимает строительный объект. Решение о возврате гарантийного удержания должно быть оформлено документально, например, справкой или актом. Сторонам следует указать в договоре, кто именно имеет право подписывать такой документ.
В договоре подряда также фиксируется расчетный счет, на который необходимо перечислить сумму, и соответствующие сроки. Обычно указывают количество банковских дней после конкретной даты, например, через год или два после сдачи объекта, по истечении срока гарантии и т.п.
В договоре полезно будет указать следующие нюансы:
- форму и порядок оформления документа, на основании которого производится возврат гарантийных средств;
- ответственность за нарушения, связанные с порядком оформления и подписания этого документа;
- ответственность за несвоевременное внесение платежа заказчиком на счет подрядчика;
- возможность изменить расчетный счет для возврата удержания.
Если договор подряда расторгнут или имеет место односторонний отказ от исполнения, то заказчик не должен возвращать гарантийное удержание, поскольку гарантийный срок на уже выполненную часть работ не отменяется. Подрядчик может с этим не согласиться. Во избежание споров в договоре подряда указывают, что при досрочном прекращении договора суммы, удержанные к этому моменту, остаются у заказчика до окончания гарантийного срока.
Если юридическое лицо-подрядчик ликвидировано, заказчик не обязан возвращать гарантийное удержание, поскольку согласно ст. 389 ГК в этом случае обязательство прекращается. После завершения срока гарантии средства достаются заказчику, который должен уплатить налог с внереализационного дохода. Однако подрядчик может уступить право требования третьему лицу, чтобы не оставлять удержанные средства у заказчика.
Если в договоре подряда не указано, что при его расторжении подрядчик не получит гарантийное удержание, вопрос придется решать в суде. Судебная практика показывает, что даже если договор расторгнут по инициативе подрядчика, у него остается право потребовать возврата удержанных сумм. Существуют прецеденты, когда суд становился на сторону исполнителя.
Заказчик при этом имеет полное право использовать гарантийное удержание, чтобы возместить ущерб из-за некачественного выполнения строительных работ в соответствии с целевым назначением. Чтобы получить эти средства, нужно подать встречный иск о зачете соответствующих сумм, обоснованных документально.
Гарантийное удержание в бухгалтерском учете
Сумма, полученная за выполненные строительные работы в соответствии с договором, отражается в учетных операциях подрядчика как реализация. Сумму гарантийного удержания учитывают как дебиторскую задолженность и закрепляют на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», пока не истечет срок гарантии. Здесь можно открыть дополнительный субсчет с соответствующим названием, например, «Расчеты по гарантийным удержаниям».
Если предприятие имеет несколько договоров этого типа, то по каждому документу нужно провести соответствующие суммы гарантийного удержания по счету 76.05 «Гарантийные обязательства». Заказчик учитывает гарантийное удержание как кредиторскую задолженность по счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».
Проводки осуществляют в следующем порядке:
- Полученная от заказчика оплата проводится по дебету 62 и кредиту 90 на субсчет «Выручка».
- Начисленный на эту сумму НДС проводится по дебету 90 субсчет «НДС» и кредиту 68 субсчет «Расчеты по НДС».
- Сумму платежей без учета гарантийного удержания проводят по дебету 51 и кредиту 62.
- Принятие претензий заказчика для устранения выявленных недостатков учитывают по дебету 91 субсчет «Прочие расходы» и кредиту 76 субсчет «Расчеты с претензиями».
- Сумму, направленную на удовлетворение таких претензий, проводят по дебету 76 субсчет «Расчеты с претензиями» и кредиту 62.
Нужно учесть, что в сумме претензий НДС не выделяется, поэтому прибыль подрядчика, которая облагается налогами, следует уменьшить на сумму претензий. Согласно Налоговому кодексу РФ, такие штрафы относят к внереализационным расходам.
