ТОО работает на общеустановленном режиме налогообложения и является плательщиком НДС. Компания планирует арендовать помещение у физического лица для размещения офиса.
В такой ситуации налоговые обязательства возникают как у ТОО, которое арендует помещение, так и у физического лица, которое получает арендную плату.
При этом важно правильно определить вид договора и понять, какие платежи необходимо удерживать с дохода арендодателя, а какие налоги физическое лицо должно уплачивать самостоятельно.
Настройте Учет аренды для Казахстана и автоматизируйте работу с коммерческой недвижимостью:
- Автоматическое формирование счетов, актов и счетов-фактур по всем арендаторам.
- Онлайн-информация о свободных и занятых площадях на поэтажном плане.
- Анализ эффективности использования коммерческих помещений.
Звоните в офисы Первого Бита в вашем городе
ТОО как налоговый агент
Если ТОО заключает с физическим лицом договор аренды и выплачивает ему арендную плату, в предусмотренных законодательством случаях ТОО выступает налоговым агентом.
Это означает, что на ТОО возлагаются обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующих налогов и социальных платежей с дохода физического лица.
Доход физического лица по договору аренды не является заработной платой и не относится к фонду оплаты труда. В бухгалтерском учете ТОО такие суммы отражаются как обязательства по аренде либо как прочая кредиторская задолженность.
Важно также разделять договор аренды и договор оказания услуг. При аренде собственник передает имущество во временное владение и пользование за плату. При оказании услуг исполнитель, напротив, выполняет определенные действия или осуществляет определенную деятельность по заданию заказчика.
Именно поэтому порядок исчисления социальных платежей зависит от содержания договора.
ИПН с арендной платы
При выплате физическому лицу дохода, подлежащего налогообложению у источника выплаты, ТОО рассчитывает и удерживает ИПН.
В соответствии с действующим Налоговым кодексом РК с 2026 года порядок определения облагаемого дохода физического лица у источника выплаты регулируется, в частности, статьями 439 и 440 НК РК.
В общем случае ИПН рассчитывается по ставке 10%.
При расчете налога учитываются предусмотренные НК РК налоговые вычеты, в том числе вычет по ВОСМС, а при наличии соответствующего заявления физического лица может применяться базовый налоговый вычет.
Согласно статье 440 НК РК налоговый агент перечисляет удержанный ИПН в установленные законодательством сроки.
Доход физического лица и удержанные с него суммы отражаются ТОО в соответствующей налоговой отчетности.
ВОСМС
При выплате дохода физическому лицу по договору ГПХ необходимо учитывать взносы на обязательное социальное медицинское страхование.
Согласно приведенным в исходных материалах нормам, доходы физических лиц по договорам ГПХ являются объектом для исчисления ВОСМС. В рассматриваемом случае взносы рассчитываются по ставке 2%.
При этом законодательством предусмотрены категории физических лиц, освобожденные от уплаты ВОСМС. К ним относятся, в частности:
- лица, указанные в пункте 1 статьи 26 Закона РК «Об обязательном социальном медицинском страховании», включая инвалидов, неработающих беременных женщин, женщин в декретном отпуске, многодетных матерей, награжденных подвесками «Алтын алқа» и «Күміс алқа»;
- военнослужащие;
- сотрудники специальных государственных органов;
- сотрудники правоохранительных органов.
Если арендодатель относится к одной из указанных категорий, необходимость удержания ВОСМС следует определять с учетом соответствующего основания для освобождения.
В исходном материале указан срок перечисления ВОСМС — не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем выплаты дохода.
Нужно ли удерживать ОПВ?
С обязательными пенсионными взносами при аренде имущества есть важный нюанс.
В общем случае налоговый агент исчисляет ОПВ с доходов физических лиц по договорам ГПХ, предметом которых являются выполнение работ или оказание услуг.
Однако договор аренды имеет другое правовое содержание.
По договору аренды собственник предоставляет имущество во временное владение и пользование за плату. Он не обязан выполнять для арендатора работы или оказывать ему услуги.
Поэтому обычная передача помещения в аренду не является оказанием услуги и сама по себе не образует объект для исчисления ОПВ.
Таким образом, если физическое лицо просто передает ТОО помещение в аренду, ОПВ с арендной платы не исчисляются.
При этом условия конкретного договора необходимо анализировать отдельно. Если вместе с передачей имущества физическое лицо фактически оказывает услуги, например предоставляет автомобиль вместе с услугами водителя, договор может иметь признаки договора возмездного оказания услуг. В таком случае порядок исчисления ОПВ будет отличаться.
Пример расчета налогов с арендной платы
Допустим, по договору аренды физическому лицу начислена сумма 200 000 тенге.
Если применяются ВОСМС в размере 2%, расчет будет следующим:
- 200 000 × 2% = 4 000 тенге — ВОСМС;
- 200 000 – 4 000 = 196 000 тенге — сумма после вычета ВОСМС;
- 196 000 × 10% = 19 600 тенге — ИПН;
- 200 000 – 4 000 – 19 600 = 176 400 тенге — сумма к выплате физическому лицу.
Если физическое лицо имеет право на применение базового налогового вычета и предоставило соответствующее заявление налоговому агенту, расчет будет другим.
Например:
- ВОСМС = 200 000 × 2% = 4 000 тенге;
- облагаемый доход = 200 000 – 4 000 – 129 750 = 66 250 тенге;
- ИПН = 66 250 × 10% = 6 625 тенге;
- сумма к выплате = 200 000 – 4 000 – 6 625 = 189 375 тенге.
При этом конкретный размер вычета и порядок его применения необходимо определять по правилам, действующим в соответствующем налоговом периоде.
Кто представляет налоговую отчетность?
Если ТОО выступает налоговым агентом, оно отражает доход физического лица и удержанные налоги в своей налоговой отчетности.
При выплате дохода физическому лицу налоговый агент также должен соблюдать установленные НК РК сроки перечисления удержанного ИПН.
КГД разъяснял, что при заключении физическим лицом договора ГПХ с налоговым агентом именно налоговый агент выполняет предусмотренные законодательством обязанности по удержанию ИПН и отражению соответствующих сведений в налоговой отчетности.
Налог на имущество у физического лица
Отдельно необходимо рассмотреть налоговые обязательства самого физического лица — собственника помещения.
Если помещение используется в предпринимательской деятельности, в том числе передается в аренду, у собственника могут возникать обязательства по налогу на имущество в соответствии с правилами, установленными Налоговым кодексом РК.
Особое значение имеет назначение помещения.
Если жилое помещение предоставляется исключительно для проживания и соответствует установленным законодательством условиям, применяется иной порядок налогообложения.
Если же помещение передается ТОО для размещения офиса, оно используется не для проживания, а в предпринимательских целях.
Поэтому необходимо определить налоговую базу и порядок исчисления налога на имущество исходя из характеристик конкретного объекта и действующих норм НК РК.
В исходном материале указано, что для объекта, используемого в предпринимательской деятельности, налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости, подтвержденной отчетом об оценке, а ставка составляет 0,5%.
Например, если рыночная стоимость помещения составляет 20 000 000 тенге:
20 000 000 × 0,5% = 100 000 тенге.
В таком случае сумма налога на имущество составит 100 000 тенге.
Физическое лицо самостоятельно исполняет обязательства по этому налогу и представляет соответствующую налоговую отчетность.
Нужно ли физическому лицу регистрироваться как ИП?
Сам факт того, что физическое лицо передает принадлежащее ему имущество в аренду ТОО, необходимо рассматривать отдельно от вопроса регистрации в качестве ИП.
Важны вид имущества, характер деятельности, условия договора и то, кому передается имущество.
Если физическое лицо получает доход от аренды от налогового агента, например от юридического лица, ТОО выполняет функции налогового агента в части предусмотренных законодательством налогов.
При этом ситуация отличается, если физическое лицо сдает имущество лицу, которое не является налоговым агентом. В таком случае налоговые обязательства физического лица могут исполняться самостоятельно. КГД отдельно разъясняет различия в налогообложении аренды в зависимости от того, кому физическое лицо передает имущество.
Поэтому перед заключением договора важно определить статус арендатора и применяемый порядок налогообложения.
Может ли ТОО учитывать расходы на содержание арендованного помещения?
Если по условиям договора ТОО несет расходы на содержание и ремонт арендованного имущества, возможность отнесения таких расходов на вычеты определяется общими правилами НК РК.
Расходы должны быть фактически произведены, связаны с деятельностью ТОО, направленной на получение дохода, и подтверждены соответствующими документами.
Поэтому в договоре аренды желательно заранее определить, кто оплачивает:
- коммунальные услуги;
- содержание помещения;
- ремонт;
- обслуживание;
- эксплуатационные расходы;
- другие расходы, связанные с использованием помещения.
Это позволит правильно определить как сумму арендной платы, так и дополнительные расходы сторон.
Что важно прописать в договоре аренды
Чтобы избежать споров и вопросов при налоговом учете, в договоре рекомендуется четко указать:
- кто является собственником помещения;
- кто является арендатором;
- адрес и характеристики помещения;
- назначение помещения — например, размещение офиса;
- срок аренды;
- размер ежемесячной арендной платы;
- порядок и сроки оплаты;
- включены ли коммунальные и эксплуатационные расходы в арендную плату;
- кто оплачивает ремонт и содержание помещения;
- порядок возмещения дополнительных расходов;
- порядок изменения арендной платы;
- банковские реквизиты сторон.
Отдельно стоит обратить внимание на формулировку предмета договора. Если заключается именно договор аренды, в нем должно быть четко отражено, что собственник передает имущество во временное владение и пользование за плату.
ТОО вправе арендовать офисное помещение у физического лица, в том числе у физического лица, которое не зарегистрировано как ИП, при соблюдении требований законодательства.
При выплате арендной платы ТОО должно определить свои обязанности как налогового агента и правильно рассчитать удержания с дохода физического лица. В частности, необходимо учитывать ИПН и ВОСМС, а вопрос ОПВ зависит от правовой природы договора: по обычному договору аренды имущества ОПВ не начисляются, поскольку аренда не является выполнением работ или оказанием услуг.
Физическому лицу — собственнику помещения необходимо отдельно оценить свои обязательства по налогу на имущество и налоговой отчетности, особенно если помещение используется не для проживания, а передается ТОО под офис.
Таким образом, при аренде помещения у физического лица важно не только правильно рассчитать сумму, которую ТОО перечисляет собственнику, но и заранее определить налоговый статус обеих сторон, назначение помещения и содержание договора.
Настройте учет аренды в 1С — контролируйте площади, расчеты и доходность недвижимости в одной системе.
